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    集團概況

    探索新模式 多地加大長租房土地出讓力度

    分類:
    行業資訊
    作者:
    轉載
    來源:
    中房網
    2018/04/04 14:17
    【摘要】:
    作為“加快建設多主體供給、完善租購并舉住房制度、實現多渠道保證”的重要舉措,長租房市場自2017年下半年以來發展迅速。??據了解,全國已有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。??作為風向標的北京,在此前市政府常務會議審議的《2018年市政府工作報告重點工作分工方案》顯示,要發展長期租賃市場、鼓勵產業園區建設職工集體宿舍。其中,發展長期租賃市場和

          作為“加快建設多主體供給、完善租購并舉住房制度、實現多渠道保證”的重要舉措,長租房市場自2017年下半年以來發展迅速。

    ??據了解,全國已有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

    ??作為風向標的北京,在此前市政府常務會議審議的《2018年市政府工作報告重點工作分工方案》顯示,要發展長期租賃市場、鼓勵產業園區建設職工集體宿舍。其中,發展長期租賃市場和鼓勵產業園區建設職工集體宿舍兩項內容,首次寫進分工方案。

    ??此外,包括北京、成都等城市針對長租房土地出讓情況進行了規劃。在北京發布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》指出,計劃于2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地建設集體租賃住房,并對項目選址、申報、運營及申報程序等內容進行細化。

    ??在成都印發的《住房保障、住房租賃市場、房地產業三大領域五年發展規劃》顯示,預計2021年全市租賃住房保有量達151萬套。

    ??據中原地產監測,目前,北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開啟租賃土地供應加速模式。多個城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米,按照平均60平方米單套計算,可直接提供租賃房源超過8萬套,集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

    ??土地建設方式上,各地政府針對長租房土地性質進行了事前規定。以上海市為例,上海市國土局官網2017年7月發布了分別位于嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告,兩塊土地的用途均為租賃住房,所建房屋只可出租,不可出售。要求競拍成功的開發商100%自持70年。

    ??探索新模式

    ??長租房土地供應量大幅增加,但由于建設周期較長,長租房領域企業以整棟樓出租或以民房分散出租為主,以加大長租房供應規模。整租方面,龍湖冠寓、遠洋邦舍等長租房品牌,先租下整棟樓,然后予以改裝進行分散出租。而我愛我家長租房品牌相寓,其長租房房源則為零散的普通住宅。

    ??一位我愛我家相寓的業主表示,提供給我愛我家長租房的自有住宅位于北京東二環,如果簡單裝修對外出租,可以租到每月6000元。但是,將房子簽約給我愛我家相寓,業主每月可獲得4200元,獲得的補償是我愛我家提供免費精裝修。簽約期一般為三年,相寓在此期間可以對租客漲價,但對業主一直是合同價。三年之后,雙方可以選擇續簽或者停止簽約。

    ??中原地產首席分析師張大偉表示,上述整租或者零散出租的長租房模式,只是一種過渡,不具有持續性。租賃市場調控持續,建立租購并舉的住房制度,發展住房租賃市場,對于房地產調控來說,不僅僅租購并舉是房地產長效調控的政策之一,鼓勵租賃消費,穩定租賃關系,賦予租房者更多的權利,不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節,更可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求。加大土地供應力度,從根本上解決長租房供應規模,是大勢所趨。

    ??金融機構搶灘

    ??在政府、房地產企業大力支持下,長租房市場蓬勃發展的同時,金融機構通過各種途徑進駐長租房市場。

    ??隨著規模的擴張,以銀行為代表的金融機構通過租賃貸款、長租房專項REITs產品、ABS等創新金融產品進入住房租賃市場。據中國證券報不完全統計,目前,各大房企通過金融機構發行REITs數量超過500億元。

    ??此外,多家國有商業銀行加大長租房市場參與力度。以工商銀行為例,北京市分行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議,未來五年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持,推動建立租購并舉的住房制度。建設銀行則是在參與地區數量上占據絕對優勢。據中國證券報不完全統計,建設銀行目前已經與近30個地級市簽署住房租賃領域合作協議。

    ??業內人士稱,商業銀行資金雄厚,使其可以用較小的資金壓力進入房地產租賃市場;而其較強的資產證券化水平,則可以進一步實現租賃資產資金盤活的可能性,從而為商業銀行進入住房租賃市場提供了良好契機。

    ??關于金融機構入駐租賃市場的影響,中原地產首席分析師張大偉表示,銀行目前提供的租賃信貸產品,很可能出現資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性,需要銀行增加對貸款者的審核。

    ??降低融資成本

    ??銀行等金融機構通過創新產品等搶灘長租房市場,可以提供成本較低的資金。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示,目前長租房行業是虧損的,可能少數是微利狀態??偨Y起來主要是“三高一低”:房價高、營建改造成本高、資金成本高,租金收入較低。對租戶來說,長租公寓因為增加了營建改造成本,所以比普通民宅租金要高。如果說破解,短期依靠房價下跌是不現實的,而房租上漲與居民收入密切相關,所以房租短期也不會大幅上漲。這就需要利用創新性的金融解決方案,引入低成本資金。國內目前的REITs、ABS都是過渡性產品,與國外真正意義上的資產證券化差別很大,需要相關法律法規不斷完善,引進真正意義上的住房租賃創新金融產品。

    ??旭輝控股總裁林峰表示,國外的長租房市場也是微利狀態。但是微利不等于不盈利,規模大了利潤自然可觀。目前各大房企都希望把長租房規模先做起來,就是這個道理。長租房領域的發展主要有兩種模式,一種是輕資產模式,即以租賃物業的方式,通過合作,以較低成本入駐;另一種是重資產模式,對看好的物業直接購買,發行“儲架式”長租房REITs產品就是為了實現這一目的。

    ??關于國內REITs產品與國外REITs的不同,林峰表示,目前國內產品有一定期限,過了這個期限需要續約。隨著相關政策落地,會陸續與國外住房租賃市場相關金融產品看齊。這些產品的推出,為解決房企融資成本高企的問題提供了解決路徑。

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